Spis treści
- Aleksandra Gawrońska i Warszawa
- Katowice, Łódź i Poznań z nadwyżką podaży
- Jan Dziekoński i konkurencja cenowa we Wrocławiu oraz Warszawie
Aleksandra Gawrońska i Warszawa
Podczas środowej konferencji Aleksandra Gawrońska z JLL podkreśliła skalę zróżnicowania rynku.
„Każdy rynek jest inny, nie ma jednego scenariusza dla większości rynków. Skala zróżnicowania relacji podaży i popytu jest duża” – powiedziała Aleksandra Gawrońska, dyrektorka w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
W Warszawie sytuacja pozostaje stabilna. Sprzedaż rośnie. Oferta zwiększa się nieznacznie. Teoretyczna wyprzedaż aktualnej oferty w Warszawie oraz Trójmieście potrwałaby około 5 kwartałów, co oznacza równowagę między popytem a podażą. Nie ma tam nawisu niewykorzystanych pozwoleń. To ogranicza ryzyko gwałtownego wzrostu nowej podaży.
Gawrońska wskazała jednocześnie na odmienną sytuację w Katowicach. „W Warszawie nadal możemy spodziewać się, przy założeniu, że sprzedaż będzie rosła, przy lekko zwiększającej się ofercie, (...) że będziemy mówić o równowadze. Nie mamy nawisu niewykorzystanych pozwoleń, więc nie ma obaw, że zasypie ten rynek fala nowej podaży. (...) Odwrotna sytuacja jest w Katowicach (...) - oferta jest wyjątkowo rozbudowana, jest też zapas niewykorzystanych pozwoleń”.
Katowice, Łódź i Poznań z nadwyżką podaży
W Katowicach, oferta mieszkań jest wyjątkowo szeroka. Istnieje zapas pozwoleń. Możliwe jest szybkie uruchomienie nowych projektów. Podobnie wygląda sytuacja w Łodzi i Poznaniu.
Na tych rynkach, obserwowana jest wyraźna nadwyżka podaży nad popytem.
W 2025 roku, deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o prawie 9 tys. lokali więcej, niż wyniósł całkowity roczny popyt. Rok wcześniej nadwyżka była jeszcze większa i sięgnęła 18 tys. mieszkań.
Po stronie popytu, wynik za 2025 rok był zbliżony do 2024 roku. W okresie styczeń–grudzień sprzedano prawie 43 tys. mieszkań na 7 największych rynkach. Oznacza to wzrost o 4 proc. rok do roku. Wpływ na poprawę sprzedaży, miała druga połowa roku. Popyt wzrósł po kolejnych obniżkach stóp procentowych.
Rynek trójmiejski pozostaje atrakcyjny popytowo. Przyciąga nabywców spoza aglomeracji. Jednocześnie w IV kwartale 2025 roku w ofercie było około 14 tys. mieszkań gotowych. To jeden z najwyższych wyników w ostatnich kilkunastu latach.
Jan Dziekoński i konkurencja cenowa we Wrocławiu oraz Warszawie
Wzrost liczby mieszkań gotowych to efekt decyzji inwestycyjnych z przełomu 2023 i 2024 roku. Wówczas deweloperzy rozpoczynali budowy po zapowiedziach kolejnego programu wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, po programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. Część firm wprowadzała nowe projekty także na przełomie 2024 i 2025 roku, mimo braku programu wsparcia.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wskazali, że IV kwartał 2025 roku był początkiem narastającej konkurencji cenowej na kilku głównych rynkach.
„W trzecim kwartale stwierdziliśmy, że są warunki do wojny cenowej na rynku - oczywiście nie wszędzie i nie w każdym segmencie. Dane po czwartym kwartale pokazują, że wojna jest, ale hybrydowa - na pewnych rynkach następuje intensywna zmiana cenowa (...) - dotyczy zwłaszcza deweloperów, którzy mają problem z niesprzedanymi mieszkaniami, które mają nieoptymalne układy, czy są z niższej półki cenowej - są tanie, a i tak nie mogą znaleźć nabywcy” – powiedział Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.
Najsilniejsze zmiany cen odnotowano w:
Wrocławiu – spadek cen mieszkań w ofercie o 0,8 proc. w IV kwartale wobec 0,4 proc. w III kwartale.
Warszawie – spadek o 0,4 proc. wobec 0,2 proc. kwartał wcześniej.
Poznaniu i Katowicach – spadek o 0,6 proc. zarówno w III, jak i IV kwartale.
W Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu wzrósł odsetek mieszkań z obniżką cen. W Gdańsku, Krakowie i Łodzi liczba przecen spadła. W Łodzi ceny porównywalnych mieszkań wzrosły w IV kwartale. To był jedyny rynek z takim wynikiem.
Podejście cenowe w okresie wrzesień 2025 – styczeń 2026, zmieniło również wprowadzenie jawności cen. W kilku miastach deweloperzy po dużych obniżkach z III kwartału skoncentrowali się w IV kwartale na sprzedaży przecenionych lokali. Najlepsze oferty nadal drożeją, a cały proces zmian cen pozostaje dynamiczny.
FAQ
Ile mieszkań sprzedano w 2025 roku na siedmiu największych rynkach?
W okresie styczeń–grudzień 2025 roku deweloperzy sprzedali prawie 43 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 4 proc. rok do roku.
O ile podaż przewyższyła popyt w 2025 roku?
W 2025 roku deweloperzy wprowadzili do oferty o prawie 9 tys. lokali więcej, niż wyniósł całkowity roczny popyt.
Które miasta utrzymują równowagę między popytem a podażą?
Warszawa oraz Trójmiasto to rynki, na których teoretyczna wyprzedaż oferty potrwałaby około 5 kwartałów, co oznacza równowagę.
Gdzie występuje największa nadwyżka podaży mieszkań?
Katowice, Łódź i Poznań to rynki z wyraźną nadwyżką podaży oraz możliwością szybkiego uruchamiania nowych projektów.
Ile mieszkań gotowych było w ofercie w IV kwartale 2025 roku?
W IV kwartale 2025 roku w ofercie znajdowało się około 14 tys. mieszkań gotowych, co było jednym z najwyższych wyników w ostatnich kilkunastu latach.
W których miastach odnotowano największe spadki cen w IV kwartale 2025 roku?
Najsilniejsze spadki cen odnotowano we Wrocławiu o 0,8 proc., w Warszawie o 0,4 proc. oraz w Poznaniu i Katowicach po 0,6 proc.
Co wpłynęło na wzrost popytu w drugiej połowie 2025 roku?
Na poprawę sprzedaży wpłynęły kolejne obniżki stóp procentowych, które zwiększyły aktywność nabywców.
Źródło: TVN24
